土地增值税征管从严被解读为与信贷调控组合拳
土地增值税征管从严 被解读为与信贷调控“组合拳”
土地增值税征管从严 被解读为与信贷调控“组合拳” 更新时间：2010-6-6 0:01:39 曾经被认为是最暴利行业的房地产业正迎来土地增值税清算风暴。 今年四月公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求税务部门,严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》）,对外公布了增值税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。 随后,6月3日,国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。局要求各地,强化征管手段,配备业务骨干,集中精力加强管理;有针对性地选择3到5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,推动本地区清算工作。 在通知中,国家税务总局还规定了土地增值税的最低预征税率:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。 两个通知联袂出台,清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳。 土地增值税能否有效抑制高房价 土地增值税的征收和清算是否一定能够抑制房价疯涨？ 中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,通过土地增值税的预征和及时清算,可以均衡和适当缩小房地产开发利润,对北京、上海等地的房地产炒作加以限制。 业内人士认为,土地增值税的征收将使开发商通过一味提价,只能带来税负增加和利润相对减少的效果,从而达到调节房地产价格的目的。 另外,依法征管土地增值税,可增加开发商的资金周转难度,开发商为回笼资金,势必会下调房价加速推盘,从而达到平抑虚高房价的目的。这样,百姓得到实惠,开发商利润总额控制在合理区间,政府可遏制巨额税款流失。 北京科技大学教授赵晓指出,2007年1月,为给过热的房地产市场降温,国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算,此举曾令开发商大为紧张。然而,金融危机呼啸而来,中国经济形势急转直下,这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。 赵晓认为,重新祭出土地增值税清算政策可谓正当其时。”土地增值税的征收,将极大地抑制地王冲动,打击囤地行为。 广发证券分析师沈爱卿指出,如果土地增值税全面清算,将会对房地产上市公司的现金流带来很大影响。尤其一些开发高端项目的公司。 渤海证券周户也持相同的观点,他告诉记者,目前上市公司都是以1％的预征率来进行土地增值税的计提。 但是,他认为目前各省市对清算工作认识不同,全面清算的可能性不大,他担心一旦征收,开发商也会想方设法将税负转嫁至买方。 清查土地增值税意在“逼”出楼市供应 “遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础,没有供应量的支撑,暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。 2009年年底,国土资源部相关负责人曾介绍,全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然,如何逼出目前市场上的闲置土地,加大市场供给,成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来,无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真,都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。 尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有“应对”,但从目前的执行状况来看,有的地方已经先行,如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍;北京在十部门清查楼市违规时也称,地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查,此外,从5月起,重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商,土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。 5月17日,在新一轮楼市新政满月后,北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案,联查楼市违规行为。方案明确,税务部门要加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 北京多位开发商负责人表示,1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的,允许开发商按照预售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。 “土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去,在目前的调控力度背景下,早作打算是最明智的选择。”一位不愿具名的开发商表示,从土地储备策略上来看,2-3年的可开发土地储备是必要的,预计未来会被越来越多的大型企业采用,但对房价产生影响可能不会立竿见影。因为当前的税收执行还面临许多问题。业界还透露,地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间,严查土地增值税在短期内对房价的影响,可能仅限于少数特别典型的“出头鸟”。 就在一些业内人士谈论5月26日通知并未明确清算时间和清算范围的时候,国家税务总局6月3日公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。该通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 与此同时,通知要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目上报国家税务总局,工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。 税务总局还要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来,“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作”。 严征土地增值税有助打击囤地 “新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策之一,随后各地纷纷跟进,在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中,土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场,并成为调控的利器呢？ 有关专家指出,这主要还是由税制现状决定的,因为土地增值税税制设计比较完善,只要加强征管就可以,而在住房保有环节征税,涉及条例的修改或者立法,从程序上来看仍需要一定时间。另外,土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。 北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁 严征土地增值税,遏制新一轮楼市泡沫,并指出:从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利,起到调节收入分配的作用;可以有效控制房地产市场的投资过热,减少房地产企业的拿地冲动,提高房地产企业的风险意识;可以有效调节房地产市场的结构,引导房地产企业增加普通住房供给。 该研究组认为,土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税,如果严格执行清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外,因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高要缴纳60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本,将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。 中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为,通过提高土地增值税的预征率和及时清算,可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。 北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为,严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效,要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧,赵晓认为,土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的,因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样,想全部转嫁给消费者的可能性不大。 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。